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- 2025-7-15
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四川小区公共收益管理新规来了
为进一步规范住宅小区公共收益管理
维护广大业主合法权益
四川省住房和城乡建设厅于日前印发
《关于规范全省住宅小区
公共收益管理的指导意见》
（以下简称《指导意见》）
于7月15日起正式实施
有效期五年
《指导意见》
出台的背后有何考量？
住宅小区公共收益
怎么用？谁来管？
记者就有关情况进行了采访解读
为什么要发布《指导意见》？
住宅小区公共收益是否合理、合法、合规使用，关乎全体业主权益。
《中华人民共和国民法典》规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。《物业管理条例》《四川省物业管理条例》也规定，公共收益的使用和分配应该由业主大会决定。物业服务企业利用小区共有部分从事经营活动（如出租地面停车位、利用公共墙面做广告等）所获收益，依法属于全体业主共有而非由物业服务企业所有。
然而近年来，住宅小区公共收益管理不规范、账目不公开、监管不到位等问题频发，引发居民不满。例如部分住宅小区共用部位、共用设施设备多由物业公司代管，公共收益常常在物业公司的实际掌控之下，部分物业服务企业利用其管理权便利，擅自截留、挪用或侵吞公共收益。
2025年，相关部门将“整治物业服务履约不到位、侵占业主公共收益等问题”纳入集中整治群众身边不正之风和腐败问题范围，作为全国集中推进的16件民生实事之一。四川也将侵占业主公共收益作为整治重点，持续排查整治住宅小区公共收益管理混乱、台账不清，收支不透明、不入账或账实不符；公共收益的收支情况未按规定定期向业主公示，或公示内容不真实、不完整、不规范；挪用、截留、侵占公共收益，未按规定单独建账或将收益转入专项账户等突出问题。
在此背景下，为更好地回应群众关切，巩固集中整治成果，省住房城乡建设厅出台《指导意见》，进一步明确公共收益归属和管理主体，着力解决人民群众急难愁盼问题，以规范小区公共收益这一关键小事为切口，推动城市治理向纵深发展。
小区公共收益怎么用？谁来管？
记者梳理发现，《指导意见》进一步规范了住宅小区公共收益的收支范围、经营管理主体、使用流程及公示移交等具体工作要求。
例如，《指导意见》明确，住宅小区公共收益是指利用业主的共有部分产生的收入，在依法扣除合理成本之后，归属于全体业主共有的收益。在利用业主共有部分开展经营活动时，应当符合法律法规和管理规约的规定，不得擅自改变建筑物和共用设施设备的规划用途，不得妨碍业主和物业使用人正常使用物业，不得影响物业使用安全。所开展的经营活动，应当经业主共同决定，可以授权业主委员会管理，也可通过合同委托物业服务企业或者其他经营主体经营。
同时为进一步落实公共收益独立核算制度，《指导意见》还明确，业主大会设立前，物业服务企业以物业服务区域为单位，建立小区公共收益独立会计核算账户，不得将公共收益与企业其他收支合用一个会计账户；业主大会设立后，业主委员会持街道办事处（乡镇人民政府）出具备案通知书、业主大会成立的合法材料和开户银行需要的其他必要材料，以业主大会名义到开户银行办理业主共有资金账户开立手续，业主共有资金账户由业主委员会管理。业主委员会开设业主共有资金账户后30日内，物业服务企业应当将其管理的小区公共收益转入业主共有资金账户。
公共收益如何使用？《指导意见》明确，公共收益一般可用于补充建筑物及其附属设施的维修资金、共有设施设备的更新改造、房屋及共用设施设备的保险、体检等情形；不得用于依法依约应当由建设单位、水电气专营单位、个人或物业服务企业等承担费用。使用程序上，前期物业服务期间，公共收益按照临时管理规约的约定使用。未约定的，由业主共同决定使用。业主大会成立后，公共收益按照业主大会议事规则、管理规约的约定使用。未约定的，由业主大会决定使用。
此外，《指导意见》还对公共收益的公示和使用监管作出相关规定，并首次提出各地住房城乡建设行政主管部门在办理前期物业服务招标、前期物业服务合同及临时管理规约备案时，加强对业主共有部分经营管理及公共收益管理等内容的审查，对备案申请人予以必要的指导与提示。
小贴士
哪些能用？哪些不能用？
这份住宅小区公共收益
使用指南请收好
住宅小区公共收益归业主共有，但在使用范围上并不是“万能”的，哪些费用可以从公共收益中支出？哪些情况不得使用公共收益列支？《指导意见》作出了明确规定：
经业主共同决定，公共收益可以用于下列支出：
1.补充房屋专项维修资金；
2.共用部位、共用设施设备的更新、改造、维修费用和房屋及共用设施设备的保险、房屋体检费用；
3.业主大会和业主委员会（物业管理委员会）工作经费、工作补贴及其聘用专职人员薪酬等费用；
4.委托第三方开展评估鉴定、财务审计、招标代理等费用；
5.电动自行车集中停放设施、充电设施、智能安防设施、文体设施、建筑物养护、居住环境改造等费用；
6.业主大会决定的其他费用支出。
下列费用不得从公共收益中列支：
1.依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；
2.依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；
3.应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；
4.根据前期物业服务合同或者物业服务合同的约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。
5.业主大会决定不得列支的其他情形。
需要注意的是，未经业主共同决定，任何单位、组织或者个人不得擅自处分或违法违规侵占、分配公共收益。
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（成都发布） |
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