复旦大学教授：大家现在千万不要买房，因为房价将会断崖式下跌

世伟净水机 · 发表于 2025-4-3 09:04:46

复旦大学教授：大家现在千万不要买房，因为房价将会断崖式下跌

原创侠者侠者杂谈

2025年03月19日 07:21广东

85年生人，笔名侠者，体制内15+年打工人，专注于职场、财经和房产领域，是一名复杂中国的观察者和思考者。侠者最近在看新闻的时候，看到一位复旦大学教授发表观点：“大家现在千万不要买房，因为房价将会断崖式下跌。”侠者如何看待这类观点？我觉得现在还是观望为主，别轻易抄底房地产，因为现在的买房逻辑已经变了，影响房地产发展的十个数据，都有到头的趋势了。第一个数据是人口，人口数量直接关联着房地产市场的需求，毕竟没有人口增长，房产市场便失去了扩张的基础。现在，中国的人口总数已经达到了14亿，这个数字代表了中国人口增长的上限。往后看，预计中国的人口会逐渐减少，而不是继续增加。第二个数据是城市化率，中国目前的城镇化率已经攀升至65%。虽然还有35%的人口住在农村，但这部分主要是老年人和孩子。随着这些孩子长大，他们很可能会搬到城市寻找更多机会，而老年人则一般会选择留在农村。随着时间推移，这部分农村人口会逐渐减少，从而推动城镇化率的提升。同时，与欧美等发达国家相比，中国向城市迁移的人口潜力相对较小，预计只有大约5%的增长空间。这主要是因为城市化进程已经进入了一个相对成熟的阶段，未来的增长可能更多依赖于提升城市内部的发展和优化，而不是单纯的迁移。第三个数据是老龄化在加深，去年已经达到了21%，预计到2035年会到30%以上。
不管是哪个国家，老年人都不可能拉动房地产的需求。以上这三点就能说明住房的需求已经出现了拐点。
再来看第四个数据，房屋的库存量，到去年为止，开发商手中造好一年以上没有卖掉的房子有6亿平方米。一年新建的房子有17亿平方米，还有很多炒房客手中的房子，那也叫库存。第五个数据是人均居住面积，居住面积的人均指数是衡量居民生活质量的重要数据之一，人们普遍有着对更大更舒适居住空间的追求，这种改善性需求有助于推动房地产市场的销售。现在，中国城市居民的人均居住面积已经达到了50平方米，这个水平和发达国家差不多。所以说，中国城市居民的居住面积已经到了增长的上限，未来能扩展的空间非常有限。第六个数据是建设量，房地产建设量2000年的时候是1亿平方米，到了2010年的时候是10亿平方米，到了2017年的时候是17亿平方米。17亿是什么概念？已经占了全世界的一半。还能再这样疯狂的建下去吗？第七个数据是土地和房屋的价格。在过去20年里，中国的土地和房价涨了四倍，真是不可思议。现在，房价和收入的比例高得让人咋舌。而且，财富差距也在不断扩大，经济条件好的家庭可能会拥有好几套房子，而经济条件差的则很难承担得起这些高房价。第八个数据是危旧房改造和旧城改造，该改造的也基本完成了，后面也不可能大拆大建。第九个数据是学校、医院配套设施也基本上已经饱和。第十个数据是地产商的负债率都已经到了90%以上了，还有一些开发商的负债率已经超过了100%，这意味着什么？意味着他们已经是零资产，甚至有些开发商已经资不抵债。你说危险不危险？
今年有多少暴雷的开发商，新闻上都有报道，大家心里应该都很清楚。中央画的三道红线不可能松懈，只会收的越来越紧。
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