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[楼市快递] 自贡房价下行,你买的房子抗跌吗?

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发表于 2018-10-19 15:40:22 | 显示全部楼层 |阅读模式

楼市传统的金九银十如今成了九跌十跌,进入十月以来,不少楼盘都推出了特价房,南湖的房子从均价8000-9000元/㎡的高位,一下回到7000多元/㎡,甚至有些楼盘每平米直降了1000元以上!

消息一出,准备买房的人欢欣鼓舞继续抱臂观望,而已经买房的人则开始心中惴惴,担心房价大跌自己的血汗钱都打了水漂。

微信图片_20181019153817.jpg

那么,自贡哪些房子不抗跌,又有哪些房子比较抗跌呢?

首先,没实力的开发商,房子肯定不抗跌。

资金链是企业的生命,很多开发商玩的都是杠杆,利用一部分资金撬动整个项目的运作。说白了,这类开发商永远缺钱,卖得再好都缺钱。所以融资与销售就成了开发商最头疼、最要命的事情。

先说融资,开发商首先要抢占的就是银行的放贷规模,争取能多借点钱出来。为什么说是抢占,因为要抢的不止你一家,大家都在抢,就看谁的手段更高明,有了钱才有得玩。但不是每一个开发商都那么幸运,总有一些房企拿不到贷款,其中的原因很多,比如品牌实力不够,抵押产值不够,银行规模限制等等,于是便出现了各种民间借贷。

其中最出名的就是“基金公司”,它会把钱用一个高于银行利率的放贷标准放给开发商。就算是这样,大把的开发商照样趋之若鹜。这样一来,开发成本就高了,开发商压力也就大了,于是只能拼命卖房子。

一般开发商在测算成本的时候,除了算地价、建安成本、税费等大项之外,融资成本成了一个恐怖大项,这个成本是动态的,所以房价必须要嗖嗖地往上涨,不然算不过账。

更要命的是,一旦出现楼市淡季,房子卖不动了,开发商首先要考虑不是我要亏多少,而是考虑我要如何去还债。于是在那几个测算成本的大项中,还贷,就成了举足轻重的首要目标。你要是不按时还钱,哼哼不好意思,也许你以后就没机会还了。

微信图片_20181019153820.jpg

所以,当巨大的还贷压力来临之际,这一部分开发商就会拼了命的想办法还钱,被逼到一定阶段,就不得不开启无底线降价模式。

购房者买到这样的房子,千万别暗自窃喜,以为占到了开发商的便宜。殊不知,你得到的这点优惠,说不定要用今后无止尽的扯皮来弥补。比如房子质量不过关,各种漏水漏电等等,糟心的事简直一言难尽,更别妄想这类房子能有什么升值空间了。

其次,有实力的开发商,房子也可能会跌,但相对会好点。

比如最近闹得沸沸扬扬的万科5折销售别墅事件,最终就以万科主动给各位买贵的业主退款补差价结束。

微信图片_20181019153824.jpg

据万科股票万科A披露的2018上半年财务报告。报告期内,万科实现营业收入1059.7 亿元,同比增长51.8%;实现归属于上市公司股东的净利润 91.2 亿元,同比增长24.9%;每股基本盈利0.83 元,同比增长 24.9%;全面摊薄的净资产收益率为6.76%,较2017年同期增加 0.28个百分点。

从报告中可以看到,万科净利润只有91亿,而实际营收已经过千亿。

换句话说,作为行业排名前几的头部玩家,万科的利润不超过10%!

目前,高周转、高溢价、全国集采低建安成本,是全国性实力房企的生存之道。而在全国楼市都在趋冷的当下,即使是实力房企,想要保持高周转和高规模,该降价还是得降,有些时候利润极低甚至亏本都得售出,于是也就出现了局部地区的降价狂潮。

微信图片_20181019153828.jpg

那么在自贡,有哪些房子会比较抗跌呢?

我们先来看一下房企。  

新晋的大佬级外地房企,比如绿地。同样作为高周转企业,但绿地的方向似乎有些不同。谁都知道在一二线城市拿地卖房,其周转速度是五线城市的五倍不止,然而为什么绿地还是会选择来自贡呢?说穿了,当一二线城市限价时,选择在五线城市用较便宜的地价来争取利润,也是一个不错的选择。

绿地在南湖生态城购置土地的成本并不高,有兴趣的小伙伴可以去查一下,楼面价非常便宜,实际上拿地性价比相当高。有了地价便宜的基石,哪怕市场不好房价下跌,楼盘也能更加抗跌,毕竟成本优势在那儿摆着,地段和配套方面的优势也是有目共睹。

而说到本地房企,龙头远达的房子也是抗跌能手。

翻看过往十年自贡楼市的历史,无论风云如何变幻,远达的房子都很少出现大幅度降价。哪怕周边楼盘都跌破到谷底了,远达的房子依然能保持在一个适当价位。也许你会问,远达这些年一样到处开花,全省很多城市都有布局,同样是高周转房企,为什么他能扛得住?

其实原因很简单,远达底子厚,不缺钱。

微信图片_20181019153832.jpg

坊间几乎从未听闻过远达有什么民间借贷,就连银行借贷都适可而止。换句话说,远达就不是靠高杠杆来支撑房地产开发的企业。用一句符合大局观的话来说,远达去杠杆工作做得好。再加上远达深耕自贡多年,开发经验老道,拿地一直稳稳地瞄准行政规划走。试问一个房企的楼盘,往后五年以发展的眼光来看,一直处于这个城市发展的优质地段,它要怎么暴跌?

最近远达的地王项目望江名城开始官宣了,且不说开盘后到底要卖多少钱,至少这个楼盘的抗跌能力是比较强的。一来楼面价本来就高,二来据说在品质上花了大量心思,三来这是一个彰显实力的大盘,四来远达完全有实力用其他项目的利润来支撑这个项目的高价。所以初步判断,望江名城未来的价格,可能会相对稳定。

微信图片_20181019153836.jpg

当然,相对一词可以划重点。毕竟在全国楼市都步入下行区间的时候,一个企业再有实力也不可能逆势而为。只是大家在购房的时候,选择那些抗压能力更强的房企,购房可能遭受损失的风险就要小很多。

当然啦,除开房企自身实力,楼盘的地段、配套等是否优质,也对抗跌起着至关重要的作用。好地段、配套齐全的学区房,哪怕在熊市里价格也会抗跌得多。

那么看文的朋友,你的房子选对了吗?


本文编辑:红苕哥

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自贡人好有钱哟???一个月工资2千多点,还不贵???
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